Thuis Geven volgens Bert Kampen

'Zorgen dat Woonkracht10 ook over tientallen jaren
nog kan investeren.'

Bert Kampen

Treasury-adviseur Thésor

Onze opgaven en ambities zijn groot, onze financiële middelen beperkt. Belangrijk dus dat we die financiële middelen goed beheren. Hiervoor werken we samen met treasury-adviseur Bert Kampen van Thésor. Hij vertelt over de samenwerking en de belangrijkste ontwikkelingen in 2021.

“Vanuit Thésor begeleiden een collega en ik Woonkracht10 bij het aantrekken en wegzetten van geldmiddelen. In de treasurycommissie bespreken we vier keer per jaar onder andere hoeveel financiering Woonkracht10 nodig heeft, op welke wijze we die aantrekken en hoe de financieringsbehoefte zich ontwikkelt. En we overleggen bijvoorbeeld ook over het renterisico en over renteherzieningen op bepaalde leningen.

Begin 2021 hebben we de financieringsstrategie uitgewerkt. Die geeft handvatten hoe Woonkracht10 de komende jaren haar op de portefeuillestrategie gebaseerde investeringsplan kan uitvoeren. Waarbij ze weet dat de financiering is geregeld en dat ze financieel duurzaam blijft zodat ze ook over twintig, vijftig of misschien wel honderd jaar nog kan investeren. Die financiële duurzaamheid is, naast de leningenstrategie, het belangrijkste speerpunt in de financieringsstrategie. Daarvoor kijken we naar de terugverdientijd van de leningen door de schuld per verhuurbare eenheid (vhe) te vergelijken met de operationele kasstroom per vhe. Eigenlijk mag die terugverdientijd niet langer zijn dan de levensduur van je bezit. Dat bedoel ik niet één op één per woning, maar op het totale woningbezit. Je wilt dat je je schuld kunt terugverdienen met je bezit. En dat doe je met je operationele kasstroom, de huurinkomsten minus onderhoud, belastingen en apparaatskosten. 

Onrendabele uitgaven uit eigen middelen
De onderlegger van de financieringsstrategie is dat Woonkracht10 onrendabele uitgaven uit eigen middelen betaalt. Bij nieuwbouw heb je een forse onrendabele top. Ook de uitgaven voor verduurzaming zijn financieel gezien onrendabel: voor het overgrote deel kun je die niet verrekenen in de huur en dus niet terugverdienen. In de financieringsstrategie is het uitgangspunt dat idealiter bij nieuwbouw maximaal 50% wordt geleend en dat verduurzaming voor 100% uit eigen middelen wordt betaald. Toen we dat principe gingen doorrekenen, was het resultaat dat je niet de hele wensportefeuille kan uitvoeren. De financieringsstrategie heeft dat inzicht dus nog eens extra duidelijk gemaakt. 

Woonkracht10 heeft een mooie uitgangspositie. In vergelijking met andere corporaties is de schuld per vhe relatief laag. Die schuld kan nog wel iets oplopen zonder dat het meteen een knelpunt wordt. Dat betekent dat je het uitgangspunt uit de financieringsstrategie tijdelijk los kunt laten en iets meer kunt lenen om bepaalde volkshuisvestelijke doelen te halen. Maar dat kan niet ongelimiteerd. Daarom is afgesproken: we pinnen onze plannen voor vijf jaar vast. Voor de keuzes die daarna moeten worden gemaakt, heeft Woonkracht10 een vliegplan ontwikkeld.

Overliquiditeit bij aankoop en verkoop woningen voorkomen
Een ander belangrijk thema in 2021 was de financiering rond de aankoop van woningen van Mooiland en de verkoop van de woningen in Hendrik-Ido-Ambacht. Voor aankoop heb je financiering nodig, bij verkoop krijg je cash. Woonkracht10 zou ongeveer twee keer zoveel cash binnenkrijgen ten opzichte van wat ze moest betalen. Dat betekent overliquiditeit: geld op de bank dat je niet nodig hebt. Volledige overliquiditeit bovendien omdat de verkoop later is dan de aankoop. Overliquiditeit is onwenselijk vanwege de creditrente die je moet betalen. En omdat er altijd een klein risico is dat een bank omvalt. Met treasury moesten we een oplossing vinden zodat er geen overliquiditeit zou ontstaan. Die hebben we gevonden in een zogenaamde activa/passiva-transactie. Daarbij draag je naast het woningbezit ook leningen over. Die leningen hebben een waarde omdat de rente nu lager is dan toen ze zijn aangetrokken. De marktwaarde draag je over waardoor je minder cash op de bank krijgt. We zijn nu druk bezig om samen met de treasury-adviseurs van de kopende partijen de precieze uitgangspunten te bepalen.

Leningenruil met Vestia
In 2021 heeft Woonkracht10 een bijdrage geleverd aan het sectorbrede reddingsplan voor Vestia. Ook daarbij is gebruik gemaakt van renteverschillen. Woonkracht10 heeft een lening met een hoge rente van Vestia overgenomen en daar een lening met een lagere rente voor teruggegeven. Woonkracht10 kan dat makkelijk dragen en subsidieert Vestia eigenlijk met dit renteverschil. 

Als adviseur ben je een klankbord en breng je expertise in. Woonkracht10 is een leuke, open club die laat zien waarmee ze bezig is. Dat betekent dat ik maximaal kan adviseren. Ik denk dat we in 2021 met de financieringsstrategie een goed fundament hebben neergezet om op voort te bouwen.”

PRESTATIES

Wat hebben we in 2021 in uw gemeente bereikt? De belangrijkste cijfers in grafieken.

HUURDERS & THUIS GEVEN

Onze huurders vertellen
wat 'Thuis Geven'
voor hen betekent.

PARTNERS & SAMENWERKEN

Onze partners
vertellen over
'Samen Thuis Geven'.

DOWNLOADS

Bekijk het hele jaarverslag en
de jaarrekening of lees ons bewonersmagazine Tien!

Reacties

Wilt u op dit jaarverslag reageren? Of heeft u er een vraag over? We horen het graag!

Contactgegevens

Postbus 246, 3330 AE Zwijndrecht
Burg. de Bruïnelaan 97, 3331 AC Zwijndrecht

Telefoon (078) 620 20 00
communicatie@woonkracht10.nl
www.woonkracht10.nl

Kamer van Koophandel  23060266

We zijn geopend van maandag t/m vrijdag
van 08.30 tot 16.30 uur.